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什么叫资产泡沫？ 商品的价格是价值的体现，价值决定价格，供需影响价格。 资产泡沫是指某种资产在持续一段时间内交易价格与其自身价值严重背离，市场流通的价格表象已经无法反映这种资产本质财富价值的时候，这种资产就像被吹大的气球一样，出现泡沫了。 举个例子，一张A4纸的正常价值为0.02元-0.1元，但是在某几年时间里，A4纸的价格因为中间商操作导致快速上涨，一张A4纸的价格达到了2元钱，这就出现了价值泡沫，因为2元钱远远代表不了白纸的真实价值。 当这种资产的泡沫过大、持续过久的情况下，未来如何呢？结局基本只有一个：因为吹得过大、过久导致气泡破裂，进而行业繁荣停滞甚至出现衰退。这个过程称之为泡沫经济。 什么是房地产泡沫呢？ 房地产泡沫是指，房产价格远远超过了房产价值水平，达到了无法触及的高度，不仅对行业起到了向后的拉力作用，而且影响到正常购买者的心理情绪。 简而言之，只要房地产市场表现出3个特征，那说明房产存在泡沫： 房价涨幅过快，远超价值；居民收入跟不上房价，买不起房；房产供大于求，价格与市场规律背向而驰。 这是三个必要条件，而且缺一不可。 1998年房改之初，全国平均房价为2000元，到2015年，全国均价7571元，2019年全国均价到9500元以上，涨幅超过350%。这还仅仅是平均价格，我国城市分布广袤，一二线城市数量并不多，全国均价上涨主要依赖于一二线城市房价拉动。 98年至01年，北上广深房价才3500元-5000元，16年开始猛涨，分别达到4.0万、4.5万、1.87万和5.5万，北上广深的房价涨幅整体超过700%。 很多人有个疑问，都在说房价涨幅过大，但是在改革开放的几十年里，我国经济取得了长足的发展，百姓收入越来越高，口袋里的钱也越来越充足了，买房动力为何如此强劲？关键在于百姓有钱。 但是数据显示，居民的收入远远跟不上房价，房子似乎成为了空中楼阁。上海易易居研究院发布的《2019年全国房价收入比报告》数据显示，全国平均房价收入比为8.8，同比2018年上涨0.3个点。一线城市房价收入比超过35：1，平均二线城市的房价收入比也在20:1以上。 而这是远远高于国际合理水平的，根据国际惯例，房价收入比在3-5较为合理，一个人月入5000元，最多1500元用于住房开支，不然就占据过多其他消费能力。 根据历年国家统计局发布的新房竣工面积计算，从1998年至2016年，累计竣工达到9,797,340,000平方米，我们依据70%的90平米建房原则估算，这些年，一共建造出9797.34万套房子，如果每套可居住4-5人，那么可以容纳4-5亿人居住使用。 这还仅仅是商品房，非商品房住宅（小产权房等形式）数量粗略估计是商品房的3-4倍左右，可容纳7-10人居住，所以我国现存房产数量够30亿人居住使用绰绰有余。 在这种情况下，谁能说房产没有泡沫？或许真到了有风险的时候，该如何化解？去库存、软着陆、稳房价、挤泡沫将是最好手段。 房子够住30亿人不降价？前央行副行长吴晓灵：泡沫中狂欢的日子不多了，要做好破灭准备。 学习房地产知识，关注作者！ 
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